19 mei 2021

Complexe opgaves samen oppakken

Een ‘RO-veteraan’, zo kan je Martijn de Ligt gerust noemen. En dat is maar goed ook. Als teammanager Ruimte bij de gemeente Rijswijk is hij de kartrekker van de binnenstedelijke ontwikkeling en gebiedstransformaties en daarbij komt zijn rugzak vol ervaring goed van pas.

Sjoerd en Etienne gingen met Martijn in gesprek over de (binnenstedelijke) opgaves die er spelen in de gemeente Rijswijk. De knelpunten, de tips van een man met ervaring en op welke ontwikkelingen hij zelf het meest trots is.

Ten zuiden van de A12, waar Rijswijk bijna opgaat in Delft, bouwt de gemeente samen met verschillende ontwikkelaars hard door aan RijswijkBuiten. Hier moeten in totaal 3500 woningen komen, maar dit is zeker niet de enige plek waar er aan het woningtekort wordt gewerkt.

Grote opgaves in de gebiedstransformatie
Binnen de stad ligt een aantal grote transformatieopgaves, zo wordt het winkelcentrum De Boogaard aangepakt. Het verouderde winkelcentrum wordt getransformeerd tot een modern en groen binnenstedelijk gebied. Een deel van de winkelpanden zal verdwijnen en er komen zeker 2500 woningen. Voor dit project heeft de gemeente Rijswijk een subsidie van 7 miljoen gekregen van het Rijk. De Boogaard, het moet nog een nieuwe naam krijgen, moet het lokale, groene en gemixte stadscentrum van Rijswijk worden.

Een ander groot binnenstedelijk project is de transformatie van het Havenkwartier.
Het huidige havengebied is rommelig en door leegstand al jarenlang aan het verpauperen. De gemeente Rijswijk heeft grootse plannen voor de transformatie van het gebied, wat uiteindelijk ook 2500 woningen op moet leveren in combinatie met het handhaven van ongeveer het bestaande oppervlak aan bedrijfsruimte. Voor deze twee grote opgaves, en ook voor de transformatie van het oude Shell-terrein aan het Kesslerpark, geldt dat de beschikbare capaciteit een bottleneck is.

De overgang van commercieel gebied naar een gemixt- of een woongebied brengt veel uitdagingen met zich mee. Dat maakt deze transformatieopgaven complex volgens Martijn. De gemeente krijgt niet alleen met veel stakeholders uit de omgeving te maken, maar ook met veel verschillende en individuele eigenaren; dit maakt de opgave extra ingewikkeld. Al helemaal omdat er vaak geen gebiedsontwikkelaar is en de gemeente dus het overkoepelende masterplan moet maken in overleg met alle stakeholders.

Knellen in de capaciteit
‘Soms moeten we faseren, tot spijt van de markt’ geeft Martijn aan. De ontwikkelaars en de markt willen soms nog sneller bouwen, de vraag naar huizen is ten slotte groot genoeg, maar de ambtelijke capaciteit ontbreekt simpelweg om alles nu op te kunnen pakken. Voor veel gemeenten een bekend probleem, daarom maakt Rijswijk ook graag gebruik van de Vliegende Brigade van de Provincie Zuid-Holland. Deze ‘brigade’ is een pool van externe specialisten die voor korte duur worden ingehuurd bij woningbouwopgaven. Martijn geeft aan dat de ervaringen hiermee positief zijn, maar dat het door de korte duur van de inhuur geen blijvende oplossing is. Soms moet je als gemeente dan zoeken naar creatieve oplossingen. Bijvoorbeeld door het te ontvangen budget voor het wettelijk verplichtte kostenverhaal op voorhand al in te zetten voor de inhuur van extern personeel. Als dat personeel ten minste te vinden is, want de vijver aan externe capaciteit is ook langzamerhand leeggevist.

Ondanks de knelpunten in de capaciteit worden in Rijswijk wel hele mooi resultaten geboekt bij de binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Waar zit het succes van de aanpak in Rijswijk?

Gesprek met de omgeving
‘Ga met de stakeholder in gesprek!’, is Martijns antwoord. Het klinkt wellicht heel simpel, bijna te simpel, maar het werkt wel. Martijn geeft De Boogaard als voorbeeld. Hier zijn ze eerst gaan praten met de vele eigenaren en de omgeving over een toekomstvisie. Daar zijn ze bijna een paar jaar mee bezig geweest. Daardoor ontstond perspectief en een leuk plan waar iedereen achter stond. Als je op deze wijze alle betrokkenen (al dan niet letterlijk) aan een tafel zet volgt er vanzelf steun, ook uit de lokale politiek. Kleine stapjes maken, maar wel continu voortgang richting de stip op de horizon boeken. Rijswijk heeft ook nog een voordeel: het vastgoed in de gemeente Rijswijk is (nu nog) goedkoper is dan in de grote nabuurgemeente Den Haag.

Martijn geeft hier nog een cruciale tip bij. ‘Begin bij het probleem en deel dat ook, zowel met de omgeving als met de Raad. Pas nadat je dit hebt gedeeld ga je oplossingen op papier zetten. Als je dit andersom doet, verlies je al snel je draagvlak’. En als je dit probleem hebt gedeeld, doe dan ook wat met de inspraakresultaten. Martijn: ‘vaak wordt het plan er ook beter van, maar het is zonder meer cruciaal voor bestuurlijk draagvlak.’

En last, but not least: betrek een stedenbouwkundige van naam die overtuigingskracht bezit. Bij de Bogaard hebben ze bijvoorbeeld gebruik gemaakt van onder andere Klaas de Boer, de voormalig (project)manager Zuid-As Amsterdam en de dienst Stedenbouw Amsterdam. Als kleine gemeente kom je niet zo maar in de directiekamer van een landelijke belegger of ontwikkelaar, iemand met het netwerk zoals Klaas gaat dat gemakkelijker af.

Gaat het gesprek met de buurt, de omgeving of de eigenaren niet zo soepel? Huur dan gerust iemand in die dit vlot trekt. Martijn geeft aan dat ze in Rijswijk steeds vaker, naast een communicatieadviseur, een omgevingsmanager inhuren als het proces niet soepel verloopt. De investering die je doet in de omgevingsmanager verdien je dubbel en dwars terug in de voortgang van het proces.

Martijn de Ligt