2 februari 2017

Leegstand blijft leven!

Zoals we eerder lieten weten, doet BEECKK al jaren onderzoek naar leegstand in vrijkomende agrarische bebouwing (VAB’s). In de zomer van 2016 zijn wij echter breder naar leegstand gaan kijken en hebben wij een kleinschalig onderzoek uitgevoerd naar leegstand in binnensteden. Door mensen te interviewen hebben wij achterhaald hoe (verschillend) twee gemeenten omgaan met leegstand in hun centra. Onze conclusies worden in dit artikel (staat nu onder dit bericht) samengevat. Hoewel leegstandsonderzoek leeft binnen BEECKK, werkt BEECKK ook actief aan het invullen van leegstand in de gemeente Eindhoven. Voor onze opdracht met Woonbedrijf hebben wij een locatieonderzoek uitgevoerd om een passende functie te vinden voor een voormalige ontmoetingsruimte. Dit wordt in de komende maanden verder uitgewerkt door een marktstrategie uit te stippelen. Geïnteresseerd?

Match of Mismatch: LEEGSTAND ONDER DE LOEP

‘Verenigd ondernemerschap of een zetje vanuit de gemeente?’

HOT TOPIC?
‘Winkelleegstand zal verder stijgen’ of ‘overheid moet ingrijpen om leegstand winkels aan te pakken’. De dagelijkse media staan vol met dergelijke koppen. Maar niet alleen in de media komt winkelleegstand vaak aan bod, lopend door een willekeurig centrum zijn lege winkels steevast onderdeel van het straatbeeld. Winkeliers klagen over een te hoge huur en te weinig klanten. En volgens onderzoek[1] zitten gemeenten in hun maag met leegstromende centra. Maar wat is hier nu aan de hand? De crisis… ja, dat is ons bekend, maar volgens cijfers van het CPB ligt dat nu achter ons. Toch lijkt juist nu de leegstand in centrumgebieden een ‘hotter topic’ dan tijdens de crisis. Hoe kan dat? Wij gingen op zoek naar antwoorden in twee centrumgebieden. In een middelkleine krimpstad met 50.000 inwoners en in een dorpse groeikern met 30.000 mensen hebben we rondgelopen, met winkeliers gepraat en mensen op straat aangesproken over de leegstand. Dit leidde tot verrassende conclusies.

 

LEEGSTAND IN HET STRAATBEELD 
“Joh…dat hier zoveel leeg staat” zegt een vrouw tegen haar dochter terwijl ze door het centrum van de dorpse groeikern sjokken, beladen met tassen van verschillende winkels. “Ja hè, dat valt me nu ook pas op” antwoordt haar dochter. In het centrum staat stiekem best veel leeg. Volgens het Planbureau voor de leefomgeving stond er in gemeente B 10,3% van het winkelvloeroppervlak (wvo) leeg, net iets meer dan  het landelijke gemiddelde van 9,2 %. Volgens de leegstandsbarometer van DTNP is er echter sprake van bijna 20% leegstand en na een ruwe inventarisatie van onze kant lijkt ruim een derde van de winkelpanden leeg te staan. Er is geen sprake van aaneengeschakelde leegstand, maar juist van verspreide leegstand door het winkelgebied. Daarbij hebben de ruiten van lege panden een ludieke of informatieve invulling gekregen. Er ontstaan dus geen grote, gapende, in het oog springende kale ruimtes. Lopend door het centrum wordt deze leegstand ook niet als storend ervaren.

In de middelkleine krimpstad ondervinden wij juist het tegenovergestelde. Volgens cijfers van het Planbureau voor de leefomgeving staat hier zo’n 15% van de winkelpanden leeg. Uit berekening van het DTNP lijkt dit iets hoger te liggen en dit komt overeen met onze eigen ruwe berekening waarbij ongeveer 19,5% van de winkelpanden leegstaan. Op het eerste gezicht lijkt er echter veel meer leeg te staan. Als we door de straten wandelen, domineren de borden TE HUUR en TE KOOP het straatbeeld. Het is moeilijk iets anders te zien dan de grote loze ruimtes die de toegangsweg vanaf het station naar het oude marktplein omringen. Hierdoor ontstaat het beeld dat er erg veel leegstaat, hoewel dit relatief gezien mee lijkt te vallen. Er is sprake van geconcentreerde leegstand, waardoor de indruk ontstaat dat alle winkels leegstaan. Al pratend met winkeliers vertrouwt iemand ons toe “Ik hoop dat ik nog even kan blijven zitten”. De panden om haar winkel heen staan leeg en het lijkt volgens deze winkelier met de week  te verslechteren. “Maar ik ben nog te jong om te stoppen, dus ik hoop dat het bijtrekt”, voegt ze er aan toe. “Of de winkeliers verenigd zijn…geen idee”, geeft ze eerlijk toe. Dat moeten we maar eens vragen bij de winkel aan de overkant, “zelf woon ik namelijk niet hier”.

WINKELIERSVERENIGINGEN
Het verenigen van winkeliers kan helpen leegstand in een gebied tegen te gaan, of om in ieder geval het winkelhart aantrekkelijk te houden. De kleine groeikern is hier een mooi voorbeeld van. Door middel van straatambassadeurs houden lokale winkeliers een oogje in het zeil en brengen ze elkaar op de hoogte van de ontwikkelingen in hun winkelstraat. Sinds 2011 heeft de gemeente in samenwerking met ondernemers een samenwerkingsverband opgesteld om leegstand in het centrum te bestrijden. Dit lijkt te werken, aangezien de leegstand hier veel minder opvallend is.

In de krimpregio, waar de jonge ondernemer aangeeft niet in de winkeliersvereniging te zitten, wordt een aanzet gedaan tot het opzetten van een vereniging. De lokale winkelier aan de overkant probeert een samenwerkingsverband van ondernemers op te richten met als doel de leegstand in het centrum te verhelpen. Er is een aantal ondernemers die interesse in zo’n verbond hebben, maar echt storm loopt het nog niet wordt ons verteld. Ook vanuit de zijde van de gemeente wordt er actie ondernomen. Op een plek waar al lange tijd winkels leegstaan, worden plannen gemaakt om de bestemming te veranderen en benedenwoningen te creëren. De gemeente probeert flexibeler om te gaan met het beleid en daarmee de leegstand terug te dringen. De actieve ondernemer is hier blij mee want dit biedt kansen. Maar is dit te laat? Diverse winkeliers hebben na vijftien jaar hun bedrijf kunnen opdoeken door tegenvallende omzetten en onbetaalbare huur. Had de gemeente hier eerder winkeliers moeten prikkelen om zich te verenigen? Of hadden winkeliers eerder de handen ineen moeten slaan om samen het hoofd boven water te houden?

MATCH OF MISMATCH? 
De leegstandsaanpak in beide gebieden is wezenlijk anders. In de groeikern bestaat sinds 2011 al een samenwerkingsverband tussen winkeliers en gemeente en zijn recentelijk extra maatregelen (e.g. straatambassadeurs) om leegstand binnen het centrum te beperken. Het is daarom erg interessant dat inwoners en lokale ondernemers leegstand als een groot probleem ervaren en de gemeente passiviteit verwijten. In het krimpgebied daarentegen, komen winkeliers na jaren van geconcentreerde leegstand zelf in actie. Er is echter geen sprake van een samenhangend beleid of collectief tegen de leegstand, dit misschien juist wel omdat de gemeente verzaakt heeft zich hiermee te bemoeien? Dit roept de vraag op of gemeenten, ondernemers en inwoners elkaar wel goed weten te vinden. Spreken zij dezelfde taal? Is er sprake van een match of mismatch?

[1] CBS, PBL, Wageningen UR (2015). Leegstand van winkels, 2004-2015 (indicator 2151, versie 03 , 12 juni 2015 ). www.compendiumvoordeleefomgeving.nl. CBS, Den Haag; Planbureau voor de Leefomgeving, Den Haag/Bilthoven en Wageningen UR, Wageningen.