22 december 2020

Woningbouw hoog op de agenda

Het bestaande benutten
In oktober 2020 werd in de lokale politiek van Eindhoven een vraag gesteld aan het college van Burgemeester en Wethouders. Een gemeenteraadslid vroeg zich af waarom de woningbouw in de Kanaalzone van Eindhoven in de ijskast wordt gezet. De reden: er zijn op dit moment geen ambtenaren beschikbaar om de ontwikkeling van 250 tot 300 woningen mogelijk te maken. En dat is lastig uit te leggen als gemeente. De vraag naar woningen is al zo groot. Zo heeft de regio Eindhoven de opgave om 27.000 woningen te hebben gerealiseerd voor 2024.

De situatie in Eindhoven staat niet op zichzelf. In Rotterdam speelt soortgelijke problematiek. In de Zuidelijke Randstad ligt de woningbouwopgave op 100.000 woningen voor 2025. Neem daarbij de gemiddelde doorlooptijd van 10 jaar voordat een woningbouwproject gerealiseerd is, en het uitzicht op een ruimere woningmarkt wordt echt toekomstmuziek.

Werken aan woningbouw
Het is van groot belang dat woningbouw hoog op de agenda komt. Maar, gemeenten staan nu voor andere uitdagingen dan vroeger. In een interview met medewerkers gebiedsontwikkeling van de gemeente Arnhem (zie artikel https://www.beeckk.nl/arnhem-gaat-voor-woningbouwversnelling/ )  kwamen we te weten dat de ‘gemakkelijke’ locaties voor woningbouw inmiddels zijn volgebouwd. Niet alle locaties zijn namelijk geschikt voor woningbouw. Er zal altijd landbouwgrond nodig blijven om onze voedselproductie op peil te houden. En, er wordt veel waarde gehecht aan behoud van groene zones rondom de stad. Het gevolg is dat de ‘lastige’ locaties overblijven. Denk aan een voormalig rangeerterrein. Juist deze lastige projecten vragen het meest van de ambtelijke capaciteit. De directeur van ontwikkelaar BPD benadrukt in een interview met Gebiedsontwikkeling.nu dat het belangrijk is om op die lastige locaties in te zetten. Maar, dat mag niet ten koste gaan van alles: “de beste ambtelijke capaciteit gaat nu – en dat moet wellicht ook – juist naar de complexe plannen. Als je dan die plannen niet kan realiseren, maar ook het laaghangend fruit niet ‘opraapt’, dan vis je twee keer achter het net”.

Paradigmaswitch
De Coöperatieve Architectenwerkplaats heeft in 2020 een rapport opgesteld. In het onderzoek wordt gepleit voor een paradigmaswitch over hoe om te gaan met de woningnood. In plaats van de groene weides vol te bouwen, is inbreiding van de stad hét instrument om woningen toe te voegen. In hun onderzoek wordt de potentie van de naoorlogse wijken (1950-1980) geanalyseerd. Ze laten zien dat inbreiding niet alleen woningen toevoegt, maar ook ruimte biedt aan koppelkansen zoals het creëren van een passend woningaanbod. De kleiner wordende huishoudens hebben namelijk niks aan grote woningen. Maar ook de doorstroming binnen de wijk kan gestimuleerd worden. Bovendien kan inbreiding samen gaan met de fysieke en sociale uitdagingen in de wijk. In dat rijtje horen uiteraard ook duurzaamheidsingrepen thuis.

Potentie van naoorlogse wijken
Hoe dat dan moet gebeuren? De auteurs noemen dat er een extra laag kan worden gebouwd op bestaande bebouwing. Of door één woning te splitsen naar twee of drie woningen. Een andere mogelijkheid is om hoekwoningen te vervangen door grotere appartementsgebouwen of het slopen van kleine gebouwen die relatief veel ruimte innemen. Verder worden scholen regelmatig samengevoegd. De vrijgekomen scholen geven veel ruimte voor woningbouw. Ten slotte kan er worden ingespeeld op veranderende mobiliteit. Kan ruimte worden benut waar voorheen auto’s reden? Zo ontstaat er meer ruimte aan de randen van de wijk. Er is al berekend dat deze maatregelen bij elkaar opgeteld ongeveer 500.000 woningen kunnen opleveren.

Recreatie wordt Wonen
Er is nog een voorbeeld hoe woningen kunnen worden toegevoegd met de bestaande bebouwing. Het gaat om de paradigmaswitch van gemeentes tegenover vakantieparken. Sommige vakantieparken gingen in kwaliteit sterk achteruit. Het heeft een aantal gemeenten op de Veluwe ertoe gebracht om het programma Vitale Vakantieparken op te stellen om nieuw leven te brengen in de vakantieparken. Eén van de mogelijkheden is om de indeling  van de parken te herstructureren. Door de kavels te herindelen, parken samen te voegen en de ruimte te optimaliseren, krijgt het gebied een vernieuwde potentie. En, ook een nieuwe bestemming moet mogelijk zijn.

Permanente bewoning op deze parken is nu vaak niet toegestaan door de gemeente. Hoe gemeentes daar mee omgaan, is echter verschillend. Bewoning op de parken is voor gemeenten vaak reden tot handhaven. Bij de gemeente Harderwijk ging een aantal jaar geleden het roer om. Er moest toch een definitieve oplossing komen voor de illegale bewoning op deze locatie; het park kon de bestemming woonwijk krijgen. Inmiddels zijn ook in andere gemeenten op de Veluwe plannen om vakantieparken te herbestemmen als woonwijk. En dat geeft bewoners het recht om hun woning te gebruiken zoals alle andere huiseigenaren; het mag worden verkocht, verhuurd of mensen blijven er wonen. Op deze manier wordt het daadwerkelijke gebruik rechtmatig en dat schept mogelijkheden voor een passend woningaanbod of doorstroom op de woningmarkt.

Ervoor gaan
Gemeentes hebben nog altijd een leidende rol in de woningbouw. Het huidige woningtekort vraagt om denken in mogelijkheden. Ambtelijke organisaties moeten hiervoor een ‘ja, mits’ houding aannemen. Een nieuwsgierige en positieve houding kan gemeenten helpen nieuwe ontwikkelingen te prioriteren en deze tot uitvoering te brengen. Maar de gemeente is ook nodig om een goede ruimtelijke ordening te waarborgen. Inbreiding in steden of het herbestemmen van recreatieparken vraagt om een deskundige afweging. Zo komt elke, nieuw toegevoegde woning tegemoet aan de woonwensen van nu en straks. Dat is pas duurzaam.