12 juli 2021

Woningbouwversnelling doe je niet alleen

‘Samenwerken op alle bestuurslagen’ en ‘een urgentiegevoel vanuit alle gemeenten’ dat zijn twee doelstellingen die Menno Smit en Britt Hulsbosch nastreven vanuit de provincie Utrecht en Utrecht10 met de Woondeal. Menno werkt als regiocoördinator U16 van het programma versnelling woningbouw en projectleider namens de provincie voor de Woondeal Regio Utrecht Britt Hulsbosch is programmasecretaris Woondeal regio Utrecht en werkt bij Utrecht10.

Onze Ruimtemakers Pepijn en Etienne gingen in het kader van de interviewreeks over woningbouwversnelling met het duo in gesprek. Hoe dragen de Woondeal en provincie bij aan de versnelling van woningbouw in de regio Utrecht? En welke knelpunten en succesverhalen komen zij tegen in de praktijk?

Met alleen plannen ben je er nog niet
Om te beginnen, wat is de Woondeal en wat is Utrecht10? Britt licht toe: “U10 (Utrecht10) begon als netwerkorganisatie met een tiental gemeenten in de regio Utrecht. Tegenwoordig werken zestien gemeenten samen op meerdere thema’s, vooral gericht op gezond stedelijk leven.“ Deze zestien gemeenten zijn, samen met de provincie Utrecht en het Rijk, ook onderdeel van de Woondeal Regio Utrecht. De Woondeal is een samenwerkingsagenda en bevat afspraken over de belangrijkste regionale issues op het gebied van wonen. Met als doel: de woningbouwproductie versnellen, de betaalbaarheid vergroten en excessen aanpakken.

Tot zover de achtergrond, maar wat doen ze bij de Woondeal? Menno: “Met de Woondeal is het urgentiegevoel voor de woningbouwopgave toegenomen en ben je als regio een serieuze partner voor het Rijk. Op alle bestuurslagen ontstaat er samenwerking op het thema, waardoor er veel in beweging komt. De woningbouwopgave kan niet los worden gezien van de noodzakelijke voorwaarden, zoals bereikbaarheid, die nodig zijn om grote woningaantallen te realiseren…” Is deze positieve impact van de Woondeal om te zetten in stijging van het aantal woningen? Dat is lastig volgens Menno: “De aandacht en beweging is niet direct uit te drukken in aantallen, maar er is wel een duidelijk positief effect.”

Toch zijn er cijfers om de beweging te onderbouwen. Waar de regio eerst onderaan het rijtje bungelde als het ging om bijvoorbeeld plancapaciteit, doen ze nu in de top mee. Maar ook hier merken Menno en Britt terecht op: met alleen plancapaciteit ben je er nog niet, er moeten ook nog daadwerkelijk woningen gerealiseerd worden. Veel gemeenten willen wel versnellen bij het werken aan de woningbouwopgave, maar hebben niet de mensen om dit uit te voeren. Vanuit de Woondeal helpen ze gemeenten hierbij, zo is er een flexpool beschikbaar met budget om gemeenten te ondersteunen in de benodigde capaciteit. Britt: “De ambities zijn hoog en de druk op de capaciteit bij gemeenten neemt toe. Gemeenten kunnen met dit budget externe medewerkers inhuren die nodig zijn voor de planvoorbereiding of realisatie…” Veel gemeenten maken hier inmiddels gebruik van. De ambities zijn hoog en de druk op de capaciteit bij gemeenten neemt toe. De kosten voor de inhuur van extra capaciteit worden betaald door de Woondeal en de provincie Utrecht.

Aandacht voor de middenhuur
Het capaciteitsprobleem oplossen is niet het enige speerpunt van de Woondeal. Een ander aandachtspunt is betaalbare middenhuur Hierbij gaat het om woningen met een maandelijks huurbedrag van €720 tot €1000. De doelgroep hiervoor is breed. Iedereen die te veel verdient voor een sociale huurwoning (of waarvoor de wachttijd te lang is), maar nog niet financieel in staat is een huis te kopen. Vanuit de provincie Utrecht is er de ambitie om 50% van de nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment te realiseren. Hierbij gaat het dus zowel om de sociale huur als de middenhuur en betaalbare koop tot de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De provincie adviseert gemeenten om vooraf duidelijke afspraken met ontwikkelaars te maken over het woningbouwprogramma. Dit kan bijvoorbeeld met een uitgifte- ,erfpacht- of anterieure overeenkomst. Hiermee kan de ambitie voor nieuwbouw van betaalbare woningen gerealiseerd worden en worden ze behouden als betaalbaar.

In gesprek met de regio
Vanuit de Woondeal en het programma versnelling woningbouw gaan Menno en Britt veel met gemeenten in gesprek over hun woningbouwplannen en ambities. In de regio komen ze verschillende soorten knelpunten tegen. Menno: “Ook binnen de Woondealregio is er een groot verschil, de opgaves en problematiek zijn in een meer landelijke gemeente anders dan in zwaar verstedelijkte gemeenten.”. Zo is in kleinere gemeenten de afhankelijkheid van de auto, groter omdat het openbaar vervoer naar de kernen beperkter is. Niet elk gebied leent zich dus voor grootschalige woningbouw. Daarnaast moet er altijd een goede afweging worden gemaakt tussen de vele andere kwaliteiten in een gebied zoals recreatiemogelijkheden en het behouden van het (natuur)landschap.

Van een bedrijventerrein met leegstand naar een woonwijk in ontwikkeling
Een goed voorbeeld van een succesvolle aanpak heeft Menno snel paraat: de transformatie van voormalig bedrijventerrein Rijnhuizen in Nieuwegein. Door de kredietcrisis stond de kantorenvoorraad hier voor  een groot deel leeg en stond het gebied te verpauperen. Het tekort aan grondpositie maakte de gemeente Nieuwegein goed met een hoge ambitie voor het gebied. De gemeente heeft alle actoren bij elkaar gebracht en zo het startsein voor een transformatieproces gegeven. Met bescheiden middelen die centraal gebracht zijn in een gebiedsfonds is er een vliegwiel ontstaan om de gebiedsontwikkeling te starten. Opbrengsten uit een investering in Rijnhuizen vloeiden terug in het fonds, om weer opnieuw te worden ingezet. De provincie heeft hier actief aan bijgedragen. En nu, 6 jaar later, is de transformatie vergevorderd en geslaagd.

“In dit proces is er veel goed gegaan maar er speelde/ waren ook flink wat uitdagingen” vertelt Menno. Een goed uitgangspunt hierbij is: het hoeft niet perfect te gaan, zolang er maar voortgang wordt geboekt.

Tips voor gemeenten
Welke tips hebben Menno en Britt nog meer voor gemeenten om hun woningbouw te versnellen?  Als gemeente moet je ervoor openstaan om soms een gedurfde ontwikkeling aan te gaan, het vraagt flexibiliteit en buigzaamheid van, zowel medewerkers als bestuurders. Het zijn ook vaak langdurige processen, die vragen om geduld en visie.

Een mooie ontwikkeling is dat gemeenten steeds meer gezamenlijk optrekken. Menno: “Het is belangrijk om als regio, problemen en oplossingen bij elkaar te brengen en het delen van kennis te faciliteren”. De Omgevingswet is nog niet ingevoerd, maar de meer integrale werkwijze wordt ook binnen gemeenten steeds meer gehanteerd. “En dat werkt een stuk beter dan sectoraal optrekken” aldus Menno.

“Overal een 10 scoren is in dit soort gevallen onmogelijk, dus dat moet je soms voor drie keer een 7.5 gaan. En dat vraagt lef van bestuurders” aldus Menno.

Britt Hulsbosch

Menno Smit